SARL de famille et locations meublées

Certains projets de locations de meublés de tourisme reposent sur la création d’une société. Cette situation peut notamment correspondre à l’hypothèse où plusieurs investisseurs souhaitent mettre en valeur des biens immobiliers en commun. Dans ce cadre, l’acquisition est effectuée de façon conjointe par la réalisation d’apports en capital social propres à chacun des protagonistes et le résultat sociétaire est réparti entre les différents associés. A ce titre, l’organisation sociétaire constitue un outil souple de transmission à titre gratuit pour les mutations intrafamiliales, notamment par la donation de parts sociales éventuellement assortie d’une réserve d’usufruit au profit des parents donateurs.

Dans ce domaine, la première question soulevée est de choisir la société adaptée au projet sachant que la présente réflexion correspond à l’hypothèse d’une société qui à la fois détient le patrimoine immobilier et assure son exploitation par la location directe en meublés. Dans ce cadre, nous écarterons la solution couramment préconisée par un certain nombre de conseils qui consiste à créer, d’une part, une société immobilière détenant le patrimoine immobilier, telle une SCI et, d’autre part, une société commerciale, assurant l’exploitation des biens, telle une SARL ou une SAS.

Après une comparaison synthétique des différentes formules sociétaires possibles (1), nous envisagerons plus particulièrement l’hypothèse de la SARL de famille optant pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR) (2). A ce titre, il convient de tenir compte des paramètres à la fois juridiques, fiscaux et sociaux.

L’objet de cet article est de démystifier cette notion de SARL de famille afin de comprendre ses principales particularités. Cela étant, notre propos n’est aucunement d’inciter à la création d’une société. Dans bon nombre de cas, la location de meublés peut être exercée à titre individuel, notamment si l’investissement et l’activité sont réalisés à titre personnel ou en couple.

Quelle société choisir pour la location de logements meublés ?

En la matière, il convient de passer en revue les différentes formules de sociétés en examinant à la fois les sociétés civiles (a) et les sociétés commerciales (b).

Les limites juridiques et fiscales des sociétés civiles

En premier lieu, il peut être envisagé de procéder à la création d’une société civile immobilière, communément dénommée par l’acronyme SCI. Dès lors que les locations de meublés de tourisme correspondent à l’exercice d’activités civiles sur le plan juridique, conformément à la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 (décision n° 2017-689 QPC du Conseil constitutionnel du 8 février 2018), la création d’une SCI est envisageable pour la location en direct de logements meublés. Cette solution est applicable alors même que les recettes perçues sont de nature commerciale sur le plan fiscal.

Dans ce cas, il convient toutefois de tenir compte de plusieurs conséquences.

Sur le plan strictement juridique, le cadre de la SCI est limité aux…

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