Après la décision du Conseil constitutionnel en date du 8 février 2008 remettant en cause l’obligation de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) afin d’accéder au statut fiscal de loueur de meublé professionnel (LMP) (décision n° 2017-689 QPC du Conseil constitutionnel du 8 février 2018), le législateur a dû revoir sa copie en modifiant l’article 155 du code général des impôts (art. 49 de la loi de finances pour 2020 modifiant l’article 155 (IV) du code général des impôts). A ce jour, la loi fiscale ne comprend plus l’exigence d’être immatriculé au RCS pour devenir ainsi LMP.

Désormais, la qualité de LMP résulte des deux critères suivants avec, d’une part, la perception de loyers d’un montant annuel excédant 23 000 euros et, d’autre part, la réalisation de recettes (c’est-à-dire de loyers) excédant les autres revenus professionnels du foyer fiscal du loueur soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés) (V. les commentaires de l’administration fiscale : BOI-BIC-CHAMP-40-10).

Grace à cette décision du Haut Conseil, le loueur contribuable à l’origine de cette jurisprudence a pu bénéficier du régime d’exonération fiscale des plus-values professionnelles auquel peuvent prétendre certains LMP et éviter la taxation au titre des plus-values immobilières. Il convient de rappeler que les LMP qui ont cette qualité depuis au moins 5 ans et qui réalisent moins de 90 000 € de loyers par an sont exonérés de l’impôt sur le revenu sur les plus-values professionnelles en vertu de l’article 151 septies du CGI.

Selon une première approche, il pourrait être considéré que cette jurisprudence et la modification législative qui fait suite constituent une évolution favorable. Cela étant, si l’on procède à une analyse plus fine de ces évolutions, il apparait que certains loueurs devenus LMP seront moins bien traités que sous l’ancien dispositif, notamment sur le plan social.

Pour ce faire, il convient d’examiner successivement :

  • les modalités de détermination de l’assiette sociale des personnes au réel BIC (1) ;
  • la situation des personnes au micro-BIC ou affiliées au régime général de l’URSSAF (2).

Les modalités de détermination de l’assiette sociale des personnes au réel BIC et affiliées à la SSI

Il convient de rappeler que depuis le 1er janvier 2017 les loueurs de meublés de tourisme (professionnels ou non au sens fiscal) qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles sont en principe redevables de cotisations sociales, notamment auprès du régime de la sécurité sociale des indépendants (RSI devenu SSI) (art. 18 de la loi n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017).

Avec ces péripéties fiscales, il est à noter incidemment que les loueurs de meublés professionnels (hors tourisme) font l’objet d’un bug législatif (on peut supposer temporaire) pour déterminer leur affiliation sociale. L’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale qui fonde le principe d’affiliation sociale de ces loueurs renvoie au 1° du paragraphe IV de l’article 155 du CGI, lequel 1°, qui prévoyait l’immatriculation au RCS, a été abrogé par la loi de finances pour 2020 puisque invalidé par le Conseil constitutionnel.

Faisant abstraction de ce bug qui ne concerne pas les loueurs de meublés de tourisme, il convient plus particulièrement d’examiner l’assiette sociale des non salariés telle que déterminée par l’article L. 131-6 du code de la sécurité sociale. D’une façon générale, les cotisations de sécurité sociale dues par les travailleurs indépendants non agricoles (autres que ceux sont micro-entrepreneurs) sont assises sur une assiette nette constituée du montant des revenus d’activité indépendante à retenir pour le calcul de l’impôt sur le revenu, diminuée du montant des cotisations.

Plus précisément, les revenus servant de base de calcul des cotisations sociales sont établis avant…

...
... pour lire la suite...

L'accès à nos contenus et à nos offres est réservé à nos adhérents.
Ce jour bénéficiez d'une remise de 50% pour accéder à tous nos contenus !

>>> Connectez-vous ou rejoignez-nous :

ADHERER AU RESEAU VOUS CONNECTER

 

 

 

>> Recevez gratuitement nos prochaines informations ?