Nous vous présentons ci-dessous le cas pratique du traitement fiscal et social d’une plus-value issue de la vente d’un ensemble immobilier dont une partie des biens était affecté à une activité de locations de meublés de tourisme.

Depuis le 30 mai 2011, Mme MARTIN est propriétaire d’un ensemble immobilier principalement composé de deux maisons d’habitation. Une première maison est affectée à la résidence principale de la propriétaire, l’autre maison est louée en tant que meublé de tourisme classé. Il est envisagé de vendre cet ensemble immobilier dans un délai rapproché d’ici fin 2020.

Le prix d’acquisition de ces biens immobiliers en 2011 était de 450 000 € augmentés de 20 500 € de frais de notaire. La vente est envisagée au prix de de 655 000 € (dont 20 000 € de mobilier). La valeur des biens immobiliers proprement dit est de 635 000 €.

Dans ces conditions, cette opération fait ressortir une plus-value immobilière de 185 000 € (soit 635 000 – 450 000). A ce titre, il convient de préciser le traitement fiscal de cette plus-value.

Pour ce faire, il convient d’examiner successivement :

  • la part de la plus-value éligible au régime d’exonération concernant la cession de l’habitation principale (1) ;
  • le régime de la plus-value applicable à la part non exonérée au titre de l’habitation principale (2) ;
  • les modalités de calcul des prélèvements fiscaux et sociaux applicables à la plus-value taxable (3).

Au préalable, il convient d’apporter les précisions suivantes concernant l’activité de location de meublé de tourisme classé. Le montant des loyers perçus par Mme MARTIN s’élève à 119 262 € pour l’année 2018 et 153 200 € pour l’année 2019, sachant qu’une partie des recettes est issu de la location d’un autre meublé de tourisme.

A ce titre, Mme MARTIN fait application du régime d’imposition des micro-entreprises déterminé par l’article 50-0 du CGI. Rappelons brièvement que ce régime fiscal simplifié de déclaration et d’imposition, sans comptabilité, est désormais applicable jusqu’à 176 200 € de recettes annuelles. Selon ce dispositif, les recettes déclarées font l’objet d’un abattement fiscal de 71 %, le résultat fiscal s’élève ainsi à 29 % des recettes.

La part de la plus-value éligible au régime d’exonération concernant la cession de l’habitation principale

En premier lieu, il convient d’examiner dans quelle mesure la plus-value réalisée peut prétendre à l’exonération applicable à la vente de la résidence principale du cédant au jour de la cession en application de l’article 150 U du code général des impôts (CGI).

Pour prétendre à ce régime d’exonération, l’immeuble ou la partie d’immeuble doit en principe être…

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