Cas pratique : location par une SCI, par une personne ou pas une société ?

cas pratique fiscalité location meublésCas pratique : éléments de réponses juridiques et fiscales pour un projet de location meublée de tourisme

 

La présentation des problématiques juridiques et fiscales sous la forme d’articles théoriques comporte la limite d’une appréhension concrète. Comme souvent, rien ne vaut la mise en œuvre pratique au titre d’une situation réelle pour mieux comprendre les modalités d’application du droit. Nous inaugurons cette présentation par un premier cas pratique. Contrairement à une idée reçue, les réponses ne sont pas forcément des plus simples. En effet, si le droit est complexe, la réalité du terrain l’est tout autant.

Commençons par l’énoncé de ce cas pratique (qui résulte de l’une de nos récentes consultations) pour ensuite examiner les différentes solutions envisageables.

A noter que le présent article fait abstraction des modifications fiscales et sociales à venir dans les lois de finances et de financement de la sécurité sociale pour 2018 que nous présenterons le moment venu.

Enoncé du cas pratique

Alain et Brigitte, mariés sous le régime de la séparation de biens, disposent d’un grand appartement situé dans une ville touristique qu’ils envisagent d’affecter à une activité de location de meublés de tourisme. Plus précisément, le bien appartient à une SCI (Société civile immobilière) dont Alain et Brigitte sont les deux associés, détenant chacun le moitié du capital social. Ce bien a été acquis par la SCI en 1992 et a une valeur actuelle de 300 000 €.

Pour être complet, la SCI détient un immeuble dont lequel se situent, d’une part, l’appartement à l’étage et, d’autre part, au rez-de-chaussée un local à usage commercial loué à un commerçant qui a une valeur actuelle de 200 000 €, la valeur totale de l’immeuble est actuellement fixée à 500 000 €. A l’origine, l’immeuble avait été acquis en 1992 pour un montant de 1 000 000 de francs, soit 150 000 €. Des travaux d’amélioration ont été effectués par Alain sans intervention d’entreprises. À ce jour, la SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu et procède à la déclaration de revenus fonciers au titre des loyers perçus.

Notons que Alain est par ailleurs fonctionnaire à temps complet auprès d’une collectivité territoriale et Brigitte est commerçante dans le cadre d’une entreprise individuelle réalisant un chiffre d’affaires de 300 000 €. À ce titre, elle fait application d’un régime réel des bénéfices commerciaux et est soumise à la TVA.

Notons également que le montant annuel des recettes des locations meublées devrait assez rapidement s’élever à 25 000 € en raison de la proximité d’un bâtiment historique connu faisant l’objet de nombreuses visites touristiques tout au long de l’année.

Alain et Brigitte, qui ignorent tout des subtilités juridiques, fiscales et sociales applicables aux locations de meublés, s’interrogent sur les solutions applicables pour l’exercice de leur activité de location de meublé de tourisme.

Éléments de réponse

Le premier point à déterminer est de savoir qui va exercer l’activité de location de meublés sur le plan juridique. Une fois précisé ce premier point, il faut en apprécier les conséquences fiscales et sociales, sachant qu’en réalité, ce sont les solutions fiscales et sociales qui vont déterminer le choix juridique.

D’une façon générale, trois hypothèses sont à étudier :

  • la première solution consiste à ce que l’activité de location soit réalisée par le propriétaire du bien immobilier, c’est-à-dire la SCI ;
  • la deuxième solution est d’envisager que l’activité de location soit effectuée par un des époux déclaré à ce titre en tant que loueur de meublés non professionnel. Ce conjoint louerait l’appartement nu à la SCI pour ensuite réaliser les locations meublées ;
  • la troisième solution est de procéder à la création par les deux époux d’une société commerciale du type SARL ou SAS qui louerait l’appartement nu à la SCI pour ensuite le louer en tant que meublé auprès de la clientèle.

Ces différentes solutions envisageables sur le plan juridique supposent d’appréhender les conséquences fiscales et sociales.

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2017-11-19T12:41:17+00:00 novembre 19th, 2017|Réglementation|0 commentaire

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